物权法第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办物权理登记的，不影响合同效力。”这就是不动产物权变动的区分原则。本文拟对以下问题进行初步探讨。
一、规定不动产物权变动的区分原则的理由
第一、规定区分原则，是由债权与物权的性质决定的。
商品房买卖是现代社会典型的不动产交易行为，也是典型的不动产物权变动。我们以此为例来说明物权法规定区分原则的理由。出卖人订立商品房买卖合同的目的是取得价款，买受人支付价款的目的在于取得商品房的所有权。这样，在商品房买卖这种典型的不动产交易中，物权变动当然就有了其原因，即商品房买卖合同。相对应的是，商品房所有权的移转就成为这一原因的结果。在商品房买卖合同中，两种不同的权利变动是在两种不同的法律基础上进行的。依据商品房买卖合同所产生的法律关系是债权债务关系，其建立的基础是双方当事人的意思表示。在双方当事人就订立商品房买卖合同的意思表示达成一致时，合同即产生约束力，即债权法上的约束力。但是，由于债权法上的权利只是一种相对权、对人权，不具有排他的效力，故而物权的变动必须依赖物权变动中的公示行为，即标的物的交付（动产）或者登记（不动产）。物权变动只能在交付或登记后才能生效。因为物权的本质与债权完全不同。债权属于请求权、对人权、相对权，因此债权的变动不必予以公示就即可产生法律上的效果。而物权的本质是支配权、绝对权、对世权，物权的变动必须在公示之后，才能发生对世的效果，目的是使世人了解到物权的变动，知道物权的变动对世人的排他性作用，以保障交易的安全。可见，商品房买卖合同所涉及的债权变动及物权变动是建立在完全不同的法律基础之上的，是两个不同的法律事实，其生效要件完全不同。从对商品房买卖合同中两种权利变动的分析可以看出，在物权移转行为中，原因与结果的区分是十分清楚的。
其他以债权关系变动作为原因的不动产物权变动，如土地使用权转让，设立抵押权，同样也存在原因与结果之间的区分。例如，转让方要转让出让土地的使用权，就必须与受让方签定土地使用权转让合同。订立该合同的目的，就转让方而言，主要是为了获得相应的价款。就受让方而言，主要是为了获得土地的使用权。签定土地使用权转让合同是转让土地使用权的原因。土地使用权过户到受让方名下是签订土地使用权转让合同的结果。该合同即原因行为是否生效，不取决于土地使用权是否登记过户到受让方的名下这一结果，也不取决于准备转让的土地是否达到法律规定的转让条件，而取决于双方当事人签订的合同这一原因行为本身是否有效。因此，如果没有办理土地使用权过户登记，或者准备转让的土地没有达到法律规定的转让条件，并不影响土地使用权转让合同这一原因行为本身的效力。又如，当事人为了设立抵押权，就必须订立抵押合同。订立抵押合同的目的就是为了设立抵押权，订立抵押合同就成了设立抵押权的原因。进行抵押物登记则是订立抵押合同的结果。抵押合同这一原因行为是否生效，并不取决于抵押物是否登记这一结果。而是取决于双方当事人签订的合同这一原因行为本身是否有效。由于债权的相对性，合同的生效并不当然发生抵押权设立的效果，因此如不登记，则抵押权并未设立。只有进行抵押物登记后，抵押权才能设立。但抵押物是否登记，并不影响设立抵押权的合同效力。
第二、规定区分原则，是由我国现行法律关于物权变动的模式决定的。
按照通说，我国现行法律关于物权变动采取债权形式主义模式。所谓债权形式主义，又称意思主义与登记或交付之结合，即物权因法律行为发生变动时，当事人之间除有债权合同外，尚需履行登记或者交付的法定方式。这就是说，一方面，基于法律行为移转物权，事先需要达成合意，此种合意并不是所谓物权合同，而仍然是一种债权合同，因为即使当事人具有移转物权的意图和目的，但如果没有完成公示方法，也根本不可能移转物权。另一方面，必须要通过一定的公示方法来完成物权的设定或者移转。民法通则第72条规定，按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。这一规定就是典型的债权形式主义。物权法第9条和第23条再次以基本法的形式对此予以明确。城市房地产管理法、《城市私有房屋管理条例》等都对土地使用权的变更、房屋所有权的变更明确要求登记。没有登记不发生物权变动。由于我国法律采取债权形式主义模式，因此，债权合同的效力是独立存在的，只要符合民法通则第55条规定的条件，债权合同就生效。换言之，不动产物权变动合同的生效只需要具备以下三个条件：（1）行为人具有相应的行为能力；（2）意思表示真实；（3）不违反法律或者社会公共利益。它不受物权能否变动，物权是否变动的影响。即使物权不能变动，债权合同仍然有效。
第三，将不动产物权变动的原因与结果进行区分，完全符合合同效力的理论。
合同是否有效，从签订之日就已经确定，而不能通过合同是否履行反过来决定合同的效力。通过合同的履行来决定合同的效力的观点不符合人们的认识规律。合同的效力不能通过合同的履行来决定，合同的效力是独立存在的。合同是否履行，涉及的是当事人是否违约的问题。一般而言，除即时清结的合同以外，从合同的签订至合同的履行，期间都有一段时间。办理不动产物权变动登记属于合同的履行。合同的效力不能通过这一段时间是否履行来决定，而是一经签订其效力就已经确定。因此，合同的效力不能根据是否办理物权登记来认定。也就是说，不能说办理了物权登记的，合同就有效，没有办理物权登记的，合同就无效。如果是这样的话，合同的效力就掌握在合同的一方当事人即转让方手里。例如，如果房地产升值了，转让方为了获取不正当的利益，为了不履行合同，就不去办理房地产过户登记，结果就使合同无效了。相反，如果房地产贬值了，如我国20世纪90年代初海南房地产价格大幅下跌的情况，转让方为了履行合同，就去办理房地产过户登记，结果就使合同有效了。可见，如果不将不动产物权变动的原因与结果进行区分，就很可能出现合同的效力由一方当事人决定的情况，显然这在民法理论上是说不通的，在实践中是十分有害的，结果必将扰乱市场经济秩序。
第四，将不动产物权变动的原因与结果进行区分，也是诚实信用原则的要求。
民法通则第4条规定，民事活动应当遵循诚实信用原则。诚实信用原则是指民事主体在从事民事活动时，应诚实守信，以善意的方式履行其义务，不得滥用权利及规避法律或者合同规定的义务。同时，诚实信用原则要求维持当事人之间的利益及当事人利益与社会利益的平衡。民法通则从基本法的角度，确认了诚实信用原则为民法的一项基本原则，对于规范民事活动、弘扬道德观念、维护交易秩序，都具有极其重要的作用。诚实信用原则作为民法特别是债法中的最高指导原则或称为“帝王规则”，对于指导民事审判实践也具有非常重要的作用。民事主体在民事活动中遵守诚实信用原则，具体包括：（1）应依诚实信用的方式行使权利。权利人无论是行使财产权还是行使人身权均应尊重国家、集体和他人的利益，以善意的方式行使权利并获得利益，不得以损害他人为目的滥用民事权利。（2）应依诚实信用的方式履行义务。讲诚实，就是实事求是，自觉履行义务。不得出尔反尔，言而无信。以出让土地的转让为例，依据转让合同的约定，转让方的主要义务就是将出让土地变更登记到受让方名下，受让方的主要义务就是支付价款。依据诚实信用原则，在受让方按照合同约定履行支付价款的义务的前提下，转让方就负有将出让土地过户登记到受让方名下的义务，包括使转让的出让土地达到法律规定的条件。如果不将不动产物权变动的原因与结果进行区分，认为没有办理物权过户登记的，合同无效；没有达到法律规定的转让条件的，合同也无效。那么就很可能出现这样违背诚实信用原则的情况：如果出让土地升值了，转让方想毁约，就以出让土地没有办理过户登记没有达到法律规定的转让条件为由主张合同无效。显然转让方的毁约行为是违背诚实信用原则的。因为使出让土过户到受让方名下是转让方的义务，使出让土地达到法律规定的转让条件也是转让方的义务，这些都不是受让方的义务，受让方的主要义务就是支付价款。转让方以自己不履行过户登记的义务，以自己没有使准备转让的出让土地达到法律规定的转让条件下。以自己违约的事实，反而主张合同无效的理由进行抗辩，属于典型违反诚实信用原则的行为，属于恶意抗辩。这种抗辩理由不应予以支持。
如果不将不动产物权变动的原因与结果进行区分，认为当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，没有办理物权登记的，合同无效，其结果就会鼓励违约一方，纵容违约的当事人，守约一方的合法权益就得不到保护，最终的结果就是破坏了市场经济条件下交易的基本规则，不利于社会义义市场经济的完善。
二、物权法第15条的含义
第一、关于不动产物权变动的基础关系，即设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同是否生效，应该依据合同法来判断，而不能以不动产是否已经办理物权登记为标准进行判断。如果合同具备法律规定的生效要件，则应该认为合同关系已经生效，当事人应该受到合同的约束。违约者，应该承担违约责任，至于物权变动能否成就，并不是合同生效的必要条件。因为在合同生效后不一定能够完成不动产物权的登记有可能因为一方违约，还可能因为其他原因，故不能认为未办理物权登记的，合同无效。
第二，关于不动产物权的变动，必须以登记为必要条件，而不能认为设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同生效就必然发生不动产物权的变动。合同的生效能够发生债权法上的效果，但是不一定能够发生物权法上的效果。要发生不动产物权变动的效果，必须进行不动产物权的公示即登记。如果合同生效而未进行不动产登记则权利人就只享有请求交付的权利，即债权法上的权利，而没有取得对不动产的支配权。
第三、如果法律规定或者合同另有约定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，只有经过办理物权登记，合同才生效的，应该依照法律规定或者当事人的约定。换言之，在这种情况下，未办理物权登记的，合同不生效。
第四、凡不以当事人的意思表示为原因的物权变动，如依法律的直接规定或者事实行为引起的物权变动，不适用本条规定。因为物权法第15条规定的前提是“当事人之间订立”有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，依法律的直接规定或者事实行为引起的物权变动，何时发生效力，发生何种效力，应当适用物权法第28条、29条、30条和31条的规定。
三、审判实践中，适用物权法第15条应注意的问题
（一）在合同生效而不动产物权变动未成就的情况下，依法认定合同有效，保护合同当事人的债权请求权。
根据本条的规定，在未发生不动产物权变动的情况下，合同仍然有效。因为在合同生效后，不动产物权变动可能会有多种原因而不能成就。例如，在出卖人一物二卖的情况下，肯定只能有一个买受人才能取得标的物的所有权，而其他的买受人就不能取得该物的所有权。在此时，对其他的买受人而言，虽然不能取得标的物的所有权，但是他们在合同法上的权利不能抹杀，他们仍然可以依据有效的合同请求追究违约方的违约责任等方式来保护自己的权利。
（二）注意本条规定的“除法律另有规定或者合同另有约定外”的含义。
本条规定的“法律另有规定”，是指某一部法律明确规定，设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，只有经过物权登记的，合同才生效。本条规定的“合同另有约定”，也是指当事人签订的合同明确约定，设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，只有经过物权登记的，合同才生效。如果法律没有明确这样规定，或者合同没有明确这样约定，都应该认为设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，自合同成立时生效没有办理物权登记的，不影响合同的效力。
（三）在合同有效，但没有进行不动产物权登记的情况下，要注意保护第三人的合法权益。
例如，甲与乙签订了一份房屋买卖合同，购买乙所有的一套房屋，并已交纳房款，但没有过户。后来，房价上涨，乙又签订合同将该房卖与丙。丙不知道乙早已经与甲签订了该房的出卖合同，在登记机关登记簿上的房屋所有人仍然是乙，登记簿上也没有该房屋的他物权登记，于是丙将合同价款的一半交付于乙，并办理了房屋所有权转移登记。现甲起诉，将乙、丙做被告，称其已经交纳全部房款，要求将讼争房屋判归其所有。丙不同意甲的诉讼请求称房屋应归其所有。本案中，甲与乙签订的房屋买卖合同有效，但根据区分原则，合同有效并不一定导致房屋所有权转移，由于没有进行过过户登记故甲只能享有债权，而不享有对讼争房屋的所有权，即使其已经全部交纳房款。相反，丙与乙的房屋买卖合同有效，且办理了过户登记丙已经取得讼争房屋的所有权，尽管其才交纳一半房款。因此，本案讼争房屋应该判给丙。甲对其所受的损失，可以请求乙予以赔偿。
（四）担保法第41条的规定与本条冲突，在物权法生效后，不再适用，而应适用本条的规定。
由于本条在物权法总则编规定，所以物权法第四编担保物权和担保法的规定都要适用本条的总则性规定。如果担保法的具体规定与总则矛盾，那么该具体规定在物权法生效后就不应再适用。担保法第41条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”该条规定明显与本条规定相抵触，故该条在物权法生效后不应再适用。此其一。其二，担保法第41条关于“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记抵押合同自登记之日起生效”的规定也与物权法第187条关于“抵押权自登记时设立”的规定冲突，物权法第178条明确规定，担保法与物权法的规定不一致的，适用物权法。因此，在物权法施行后，担保法第41条不应再适用，而应适用物权法第15条和第187条的规定，即当事人以担保法第42条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记。没有办法抵押物登记的，不影响抵押合同的效力。
